小开发商打赢大州政府 - 在澳洲遭遇强拆

18世纪末辉格党发言人,英国首相老威廉皮特曾经说过: “即使是最穷的人,在他的小屋里也敢于对抗国王的权威。屋子可能很破旧,屋顶可能摇摇欲坠;风可以吹进这所房子,雨可以打进这所房子,但是国王不能踏进这所房子。他的千军万马也不敢跨过这间破房子的门栏。” 在中国,这句话被翻译为“风能进,雨能进,国王不能进。”今日,新南威尔士州最高法院判决新南威尔士州强制征收小开发商的土地所发出的强制征收令违法,为这句强调私产神圣不可侵犯的话语做出了新时代的诠释。


澳洲强拆

从“拆哪儿”移民到澳洲,很多人觉得自己已经远离强拆,但是是这样的吗?回头看看自己的买房合同其中有没有揭露房产地下有矿产或者石油的条款;如果有的话,那么澳洲政府将来是有可能来强制征收你房产的。如果你的房产不幸在路边,而州政府想拓宽道路的话,那么你的房产也可能是会被强制征收的。开发商Desane就是这样被州政府要求征收房产。Desane和州政府协商无果,不愿意坐以待毙,将州政府道路局(Road & Maritime Service)诉至法庭,最终法庭判决州政府道路局出具的强制征收令无效。


道路拓宽项目WestConnex

开车经过Strathfield的老司机们都知道,Strathfield由于修路之前经常发生堵车现象。这修路就是在修为了把悉尼西区和西南区和悉尼机场和Port Botany地区连接起来的WestConnex的项目。WestConnex一共分为三个阶段,第一阶段拓宽Homebush道路已经完成,并且已经在开始征收路费;第二阶段在Kingsgrove 和St Peters之间修建隧道,已经在开始建筑;第三阶段计划连接M4和M5道路。州政府道路局强制征收Desane的项目就发生在为第三阶段做准备的情形下。


州府欲征收的房产

开发商Desane的房产在Rozelle,刚好在废弃的Rozelle铁路围场前面。单看Desane的房产并不算很大;但是如果算上废弃的Rozelle铁路围场,再加上附近其他的小商业房产,整个地段一起可以清理出很大的一片空地出来。道路局一开始的方案并没有涉及到具体要征收谁的房产,只是为了连接M4以及M5道路。初步拟定的几个方案中只有一个是需要强制征收Desane的房产;但是州政府就看上了这一个方案。


所有道路局的项目以及强制征收令都是需要州政府批准的;所以道路局是绕不开州政府做任何事。州政府内阁成员在看过几个方案之后,选择了需要征收Desane房产的这一个:在Rozelle下面修建隧道,隧道上面可以空出10公顷的绿地(其中就包括对Rozelle铁路围场的废物利用),修建成近水利民公园。这个方案对州政府有两个好处:第一是避开了居民住宅区,只用强制征收几个商业区,对付几个公司总好过对付一群被拆迁的居民;第二是在其他的方案中,WestConnex第三阶段只是简单的修建车站联通M4和M5,算不得有什么亮点。而把废弃的Rozelle铁路围场利用起来,在Rozelle修建成有10公顷绿地的利民公园,当地居民们会更支持本届政府,这可是可以大大宣传的一笔政绩。在经过州政府的同意后,2016年7月道路局就发文着力宣传这个利民方案。


一般强制征收过程

一般来说,在澳洲政府想要强制征收私产,会拟定几套方案。如果其中一套方案前景良好,阻力没有那么多,那么政府会确认征收这套方案的土地,给业主发出征收令(proposed acquisition notice, PAN),告知业主自己意图强制征收土地。在征收令发出之后,政府会和业主继续谈判;如果谈判无果,那么政府会发强制征收土地公告,强制征收土地。这时业主只能去法院起诉,申请赔偿;法院判出的赔偿结果会作为最终判决,业主必须接受。


州政府强制征收Desane房产过程

不久,政府发出了征收令,征收废弃的Rozelle铁路围场附近的四套房产,包括房屋管理公司Desane的房产,一间招待所,一个起重机出租围场和一个木材建材围场。


两个月后,Desane的代表和道路局的代表进行了会面,道路局提供了初步的WestConnex项目第三期初步的修建计划。期间,Desane代表问道路局代表为什么政府需要征收自己的房产,自己的房产到底是会被修建成什么,政府代表回答:“现在这个阶段我们还不能给你具体的信息。你们的房址可能会被用来停卡车,做成库房,存放建筑用材等等。”


Desane代表追问道:“那么到底有没有具体的基建需要修在我们的房址上?如果没有的话,为什么需要征收我们的房产?”


政府代表回答:“我们现在并不知道,我们也不清楚隧道会不会从你们房址下面通过。”


Desane代表说:“如果政府不能证明征收来的房产是直接用于基建的,那么房产应该免于征收。”


政府代表说:“我们现在还没有隧道的具体计划,但是我们可以明确的告诉你,这个项目必须要用到你们的房产,我们必须要征收。”


Desane代表建议说,如果只是需要临时用到房址,那么Desane愿意把房址出租给州政府,让州政府当临时库房。但是州政府拒绝了,说一定要完全征收Desane的房产。这次见面没有任何结果。

第二天Desane写信给新南威尔士州州长,其中提到:“我们理解还有除了征收我们的房产,还有很多其他的计划可以满足WestConnex第三期的建筑要求。我们理解我们房产附近的其他公共财产有很多,应该可以满足建筑连接通道的要求。我们要求州政府在确定征收我们房产之前详细考虑下其他的方案;我们也希望能和州长见面,详谈此次征收的事情”。州长并没有回信,也没有安排见面。过了一个月,新南威尔士州州长宣布WestConnex是至关重要的州基建项目。


Desane代表写信给州长无果,便写信给道路局代表,建议说全部的房产征收是不必要的,Desane同意出租房产,让道路局做成库房,最后在项目完成后再把房产还回来。道路局代表回信说,虽然现在我们还不能给你细节,不能告诉你你们房址上面到底建筑些什么,但是这个房产是项目必须要全部征收的。


第二年三月,道路局提出以二千多万澳币的价格强制征收Desane房产的提议(根据网上的消息来源,有人估计Desane的房产至少值一亿澳币)。2017年5月3日,州长批准了强制征收的程序。第二天,Desane的律师和道路局的律师见面会议,进行了激烈的争辩,但是没有达成任何和解。五月,政府发出了强制征收令。

政府设计人员写电子邮件给道路局官员,提到到“Desane的房产现在被标注的是修建成停轻型车辆的车库;如果Desane看到了这个评论,肯定就此提出异议。我建议改成其他的可以显示出隧道其实是通过他们房产的建筑”。道路局的官员看到了之后,于6月2日写电子邮件给项目负责人,问道:“如果我们把Desane的房产在用完之后还给他们,那么我们可以达到政府10公顷绿地公园的承诺吗?”项目负责人回邮件说:“我觉得不行。我们现在已有的地都不到10公顷。”


过了十四天,Desane代表在律师的陪同下又和道路局代表进行了协商。Desane代表据理力争说明项目并不需要完全征收自己的房产,出租房产作为停车场就可以满足道路局的要求,但是道路局代表在给不出详细的理由的前提下坚持全部征收房产才能满足项目的要求。

在协商无果的情况下,Desane将州政府,道路局一齐告上法庭,要求法庭宣判政府颁发的强制征收令无效。


判决

Desane提供的辩诉理由很多,包括:强制征收令格式不合法;强制征收令的目的是为了达到政府承诺10公顷的绿地而并非项目直接有强制征收的需要,所以不合法;强制征收令是具有欺骗性或者误导性的,不合法。根据一系列的法律解释以及判例法,最后新南威尔士州州最高法院Hammerschlag法官同意Desane关于强制征收令的目的不合法的论据,判决强制征收令不合法。


启示

虽然在资本主义国家中私产神圣不可侵犯,但是为了公共利益,有时候政府也会进行强制征收。只是,有的时候政客们为了自己的政绩,会强制征收本不需要的土地。例如在本案中,假如Desane不是房地产公司,不熟悉政府工作,假如Desane的律师没有能力指出强制征收令目的不合法,那么政府很可能已经低价征收了Desane的房产。感谢三权分立,当行政权力作恶时,人们可以通过法律的途径保护自己的合法权利不受侵害。在生活中,除了强制征收令外,很多时候行政权力可能有意无意的侵害个人权利。如果有人收到了侵害,他是有权请求赔偿的。如果您认为您收到了侵害,可以来伟博律师事务所进行法律咨询。


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